Como não tornar o sonho da aquisição de um imóvel em um pesadelo?
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Junho/2021
Muitos brasileiros sonham em adquirir um imóvel, principalmente destinado à moradia da sua família. Também há empresários que negociam imóveis como principal atividade comercial e dependem dos valores dessas negociações para sua subsistência e de sua família.
Seja qual for o seu perfil, na compra e venda de um imóvel é preciso que o comprador e o vendedor sejam idôneos, morais e com condições financeiras de arcarem com as obrigações assumidas.
A falta de prévia análise da negociação poderá acarretar a perda do imóvel e do dinheiro nele investido, bem como despesas com a manutenção e desocupação do imóvel por um comprador inadimplente ou de má-fé.
Há muitas causas que podem invalidar a compra e venda de um imóvel. Portanto, o contrato deve ser analisado previamente, com toda a cautela, para evitar dores de cabeça e a perda de economias de uma vida toda de trabalho.
Para isso, existe um serviço jurídico chamado diligência imobiliária (“due diligence imobiliária”), que serve tanto para o comprador quanto para o vendedor cercarem-se de cuidados na negociação de um imóvel, a fim de analisar a segurança e a viabilidade do negócio.
Nesse procedimento verifica-se toda a documentação referente ao imóvel, a pessoa do vendedor e do comprador. Aqui será analisada a propriedade do bem (se quem vende realmente é o proprietário), se existem restrições no imóvel, contrato de locação, entre outros. Também analisar-se-á a existência de débitos de IPTU, condomínio, água e energia.
Da mesma forma serão analisadas as condições do vendedor, a fim de verificar sua idoneidade, se é casado, a fim de analisar as consequências com a venda do imóvel e o regime de bens.
Caso o vendedor tenha uma situação financeira desastrosa, com muitos débitos e ações judiciais, a compra do imóvel não é indicada, mesmo que o preço seja convidativo. Se o vendedor não for idôneo, sob o ponto de vista jurídico, a compra poderá ser anulada e o comprador poderá ficar sem o dinheiro e sem o imóvel.
Nesse serviço jurídico especializado serão analisados documentos e informações nas Justiças Estadual e Federal que podem gerar problemas de natureza tributária, trabalhista, criminal, entre outros. O advogado também faz uma lista de documentos e certidões necessárias para dar maior segurança ao negócio.
Os riscos que envolvem a aquisição de um imóvel não podem ser analisados superficialmente, apenas com a certidão do imóvel e os documentos das partes.
Outro dia um cliente me procurou para realizar a diligência imobiliária com o objetivo de aquirir um terreno para a construção de pequenos apartamentos para locação. Contudo, o imóvel era próximo a um rio e em razão das limitações ambientais não era permitida a construção desejada. Já pensou se ele não contratasse essa diligência prévia?
Também já me deparei com a aquisição de um imóvel herdado pelo vendedor, contudo o viúvo ainda residia no bem. Nesse caso, a lei garante que o viúvo continue no imóvel. Assim, o novo proprietário só poderia tomar posse do bem após a morte do viúvo.
Veja o que diz o art. 1.831 do Código Civil: “Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar.”
Esses são apenas dois exemplos de problemas que o comprador poderá enfrentar.
Portanto, essas situações poderão ser evitadas com a análise jurídica prévia da negociação.
Ainda, a diligência imobiliária também poderá auxiliar as partes na negociação do contrato e com soluções jurídicas para algum problema que apareça no meio do negócio, como o surgimento de uma pandemia, com a necessidade de prorrogação de prazos, revisão de taxas de juros e outros.
Dessa forma, a busca por assessoria jurídica especializada, com a realização da diligência imobiliária, as partes terão maior segurança no negócio e reduzirão os riscos que este tipo de negociação envolve.
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