É possível aumentar o valor do aluguel comercial considerando a valorização do imóvel decorrente das obras realizadas pelo inquilino?
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Maio/2021
Em junho/2020 o Superior Tribunal de Justiça, no processo EREsp 1411420, decidiu que no contrato de locação comercial o aluguel pode ser reajustado com base na valorização do imóvel decorrente da obra realizada e paga pelo inquilino com autorização do proprietário.
No caso concreto, o inquilino realizou grandes obras no imóvel, para instalar um hospital, e a área edificada passou a ser cinco vezes maior que a originalmente alugada.
O proprietário do imóvel aumentou o valor do aluguel tendo como base a nova construção, que supervalorizou o bem. O valor do novo aluguel passaria de R$ 63.945,60 para R$ 336.932,80, mensais.
No julgamento, decidiu-se que o novo aluguel deve refletir o valor patrimonial do imóvel com as obras realizadas pelo inquilino. Isso quer dizer que o valor do aluguel foi fixado de acordo com a situação ATUAL do bem, com as melhorias realizadas exclusivamente pelo inquilino e correspondente ao incremento no valor de mercado do imóvel.
O argumento de que deve o valor do aluguel deve considerar a situação do imóvel na época que o contrato foi assinado, sem as melhorias realizadas, não prevaleceu.
Contudo, isso não quer dizer que o inquilino não receberá nada pelas obras realizadas no imóvel.
A Lei de Locações garante que o inquilino deverá ser indenizado pelas benfeitorias executadas no bem com o consentimento do locador ao final do contrato (quando o inquilino deixar o imóvel).
Ainda, é possível inserir cláusulas no contrato de locação que atendam os interesses do proprietário e do inquilino ao mesmo tempo, por exemplo: o desconto no aluguel por determinado tempo relativo às despesas com as obras de melhoria no imóvel, que as melhorias sejam pagas pelo proprietário, entre outras.
Portanto, os proprietários de imóveis comerciais e os inquilinos devem estar atentos às obras e melhorias realizadas no imóvel.
Também devem observar as revisões dos valores dos aluguéis e buscar assessoria jurídica adequada para a realização dos contratos, porque no campo das relações privadas as partes estão autorizadas a negociar livremente os termos do contrato.
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